깡통전세의 뜻과 전세보증금 반환을 위한 대처방법

1. 깡통전세 뜻

 

 깡통전세란, 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매 가격과 비슷하거나 높은 경우를 말합니다. 따라서 해당주택이 경매로 넘어가는 경우 전세기간이 끝난 세입자들은 자신의 전세 보증금을 반환받지 못하는 위험이 있는데, 속이 빈 깡통과 같이 보증금을 돌려받지 못한다는 의미에서 붙여진 이름이 깡통주택입니다. 

 

2. 깡통전세 실태와 실제 후기 

 

최근 부동산 가격이 약세로 전환되면서 전세 가격이 매매 가격보다 높아져서 이른바 ‘깡통전세’ 피해가 속출하고 있다고 합니다. 주택도시 보증 공사(HUG)에 따르면, 지난 2022년 7월 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 못한 사고액이 사상 최대치를 기록하였다고 합니다.   

이와 관련하여, 실제 깡통전세로 피해를 당하고 있는 세입자들의 안타까운 사연들이 인터넷 포털과 SNS를 통해 알려지고 있습니다. 결혼을 앞둔 예비 신랑이 살던 전셋집 보증금을 빼서 결혼자금으로 사용해야 하는데 돈이 모자라 곤란하다는 사정, 10여 년을 모아 신축빌라 보증금으로 3억을 넣었는데 돌려받지 못하고 있는 사연 등 다양한 깡통전세로 인한 실제 후기들이 넘쳐나고 있습니다.   

 

3. 깡통전세 발생 원인 

 

• 갭 투자지역 부동산 가격 하락 & 금리 인상 

몇 년 전부터 이른바 갭 투자라는 말이 유행했었습니다. 즉, 전세를 끼고 다수의 주택을 매입한 후 시세차익을 노리는 부동산 투기 방식이었는데요. 집주인은 전세보증금을 통해 무이자로 자금을 빌리는 효과를 기대한 것이었는데 갭 투자 방식은 전세가율이 높아지면 실제 자신이 투자하는 자금이 적게 들기 때문에 인기가 있었던 것입니다.   

갭 투자방식도 주택 가격이오르고 거래가 활발한 상황에서는 문제가 발생할 여지가 적습니다. 하지만, 주택가격이 하락하고 지금처럼 금리가 오르면 위험해집니다. 갭 투자를 한 주택이 경매로도 넘어가 집행되면 당연히 경매 낙찰가는 시세보다 현저하게 낮은 가격이 낙찰될 가능성이 크고, 그 후 선순위 채권자보다 임차인의 전세보증금이 후순위로 밀리게 되면 임차인들이 전세보증금을 반환받지 못하게 되는 것이지요. 이렇게 깡통전세가 등장하는 것입니다.    

• 시세가 부정확한 다세대주택, 오피스텔

다세대주택은 아파트처럼 매매가 빈번하지 않고 세대수가 적어 정확한 시세를 파악하기 곤란합니다. 더욱이 신축 빌라와 오피스텔과 같이 시세가 불분명한 경우에는 다양한 원인으로 인해 깡통전세가 발생할 가능성이 큽니다.  

 

4. 깡통전세 유형과 대처방법 

 

[전세사기 유형]

• 바지 집주인 

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하는 유형으로, 집주인은 전세 보증금을 시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약 후 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘기는 것입니다.  건축주와 직접 전세 계약을 하였으나, 추후에 명의를 임대사업자에게 넘기거나, 집주인이 여러 차례 바뀌면서 근저당이 설정되거나, 명의만 빌려주는 ‘바지 집주인’이 등장하는 유형입니다.   

• 공인중개업자와 결탁 

다가구, 상가주택 등에 대해 집주인과 공인중개사가 공모하여 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 가로채는 유형입니다. 당연히 은행 등 금융기관이 설정해둔 근저당이 전세보다 앞서 설정됐다면 세입자는 전세보증금을 반환받기 어렵게 됩니다.   

• 전월세 이중계약 

집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약을 체결하거나,  집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약을 하는 경우입니다.  월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 세입자의 보증금을 가로채는 것입니다.   

• 신탁 물건 사기  

건물주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행 대출을 받고, 공인중개사와 결탁하여 세입자의 배당순위를 신탁사보다 우선해준다고 속이고 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 유형입니다. 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유라는 점을 명심해야 합니다.   

• 전세대출 사기 

임대인, 임차인이 결탁하여 정부기금으로 운영되는 전세자금 대출을 허위로 받는 유형입니다. 계약서와 계약금 납입 영수증, 확정일자 등만 있으면 은행에서 쉽게 전세대출을 해준다는 점을 악용하여 허위로 전세자금 대출을 받는 것입니다.  

 

[ 전세사기 예방과 대처]  

 

◆ 전세 계약 전 유의사항  

• 주택 임대차 표준 계약서 사용 

대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액 시 증액 부분 보호 방법, 임차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정이 기재되어 있는 표준계약서를 활용하는 것이 좋습니다.   

• 주변 시세 확인 

 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해   부동산의 시세정보를  확인하여야 합니다. 한편, 가능하다면  대상 물건 인근 부동산 중개업소 등에도 방문하는 것이 좋습니다.    

• 부채 규모(등기부등본) 및 국세·지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요) 

등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권을 확인하는 것은 기본 중의 기본이며, 공인중개사와 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납여부를 확인받아야 합니다.    

• 확정일자 부여 현황(임대인 동의 필요) 및 전입세대 열람(임대인 위임 필요) 

 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여 현황을 열람할 수 있는데,  다가구주택의 경우 건물 전체 임대차 현황을 임대인의 동의를 얻어 열람할 수 있습니다. 해당 주택의 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람 가능합니다.  

 

◆ 전세 계약 후 유의사항  

 

• 임대차 신고(계약서 제출 시 확정일자 자동 부여) 

정부 24 사이트를 통해 온라인으로 신고할 수 있으며, 관할 주민센터 방문하여 확정일자도 부여받아야 합니다.  

우선변제권은 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 다음 날 발생합니다.  

• 전세보증금 반환보증 가입 

 주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금 반환보증을 가입하여 보증금 보호를 받을 수 있습니다.    

 최근 급증하고 있는 깡통전세의 뜻과 발생원인, 유형과 예방을 위한 대처방법을 간략히 살펴보았습니다.  계약 전후에 살펴야 할 사항들을 꼼꼼히 체크하면서 진행하면 많은 도움이 되실 겁니다.